Kinnisvaraturg on tormisilmas

Blogi
Postitatud 13. oktoober 2020 9:00 , juhtivanalüütik Jaan Õmblus; andmeteadur Arko Keskküla; juhtivanalüütik Kaja Sõstra; juhtivanalüütik Märt Leesment

Kevadise pandeemiakriisi tipphetkel oli palju juttu sellest, et majanduslik tagasilöök jõuab kinnisvaraturule sügiseks. Oktoober on käes ja pigem nähakse paranemise märke. Kas tegemist on kerge pääsemisega või on hullem hoopis tulekul? Suuremates kriisides kinnisvarahindade liikumisele rakendatav tormisilma loogika võib olla adekvaatne kirjeldamaks ka tänast Eesti kinnisvaraturu olukorda.

Kui orkaan on tugevamat liiki, siis selle keskel on selge ja tuulevaikne ala – orkaani silm. Sellise tormi kätte sattudes saad kõigepealt tuult ja vett ning siis saabub vaikus, taevas läheb selgeks ja ilm ilusaks. Torm oleks justkui ootamatult haihtunud, kuid tegelikult mitte. See mis tuleb, on teine osa tormist ja tavaliselt hullem ning laastavam, kui esimene pool.

Tõsise orkaani korral on silm alati olemas

Inimesed on looduse osa ja inimestevahelisi suhteid saab kirjeldada loodusseadustega. Majandus, nagu ka kinnisvaraturg, on alluv samale seaduspärasuste süsteemile, mille kaudu inimesed ja loodus omavahel suhtlevad ning on seda miljoneid aastaid teinud. Tormid majanduses ei ole sugugi mitte ainult kunstilised kujundid, vaid reaalselt esinevad ja looduslikele tormidele analoogselt kulgevad protsessid. Tormisilmade esinemine kinnisvaraturgudel on reaalne ja varemalt täheldatud nähtus.

Tormisilm kinnisvaraturul väljendub selles, et suure kriisi ootuses hakkavad asjad allamäge minema: hinnad langevad, ostjad haihtuvad, ehitused hanguvad, arendustellimused kaovad, finantseerimissoovid vähenevad jne. Kuid ootamatult möödub kõik, kriisi nagu ei jõutagi ja asjad hakkavad uuesti ülesmäge minema, seda negatiivsete üldiste majandusnäitajate kiuste. Kinnisvaraturg oleks kui paradiisisaareke keset üldist kaost. Selline taastumine ei kesta kaua, oodatud löök tuleb ja tuleb tugev.

Harjumaa on tormidünaamika parimaks indikaatoriks

Saamaks kinnisvaraturu dünaamikast võimalikult terviklikku pilti, on oluline võtta aluseks piirkond, kuhu koondub suur osa nõudlusest ja pakkumisest, kus on aktiivselt tegevad finantseerijad ja kus toimub uute objektide ehitus. Sellises keskkonnas pääsevad majandusjõud kõige ehedamalt esile ja turuanomaaliaid kohtab vähem. Eestis on taoliseks piirkonnaks Harjumaa. Võimalikult suure arvu võrreldavate kinnisvaraobjektide saamiseks analüüsisime korteriturgu. Ehituse ja finantseerimise mõjude nägemiseks oli mõistlik analüüsida uusi elamispindu. Müüjate ja ostjate müügitasakaalu hindamiseks on üheks heaks sisendiks müügipakkumiste analüüs.

Harjumaa uute korterite müügikuulutuste analüüs näitab, et märtsis oli nende eest küsitav mediaanhind ligi 150 000 eurot. Pandeemia tõttu sattus turg surve alla ja hind kukkus juuni alguseks 143 000 euro juurde. Sealtmaalt hakkas hind vaikselt taastuma ja tänaseks oleme jõudnud tagasi 150 000 euro piirimaile. Kas see tähendab, et kriis on läbi ja oleme taas majandusõitsengus?

Kinnisvaraturu mõjutajaid on palju

Kinnisvaraturg on kompleksne ja paljutahuline. Kriisitsüklit iseloomustavaid asjaolusid on arusaadavalt rohkem, kui hinnakõikumine. Viimane võib tuleneda hoopis kolmandatest asjaoludest. Üheks näiteks olgu toodud Harjumaa korterite mediaanpinna suurus, mis läbi nädalate on stabiilselt olnud 61 ruutmeetri juures, kuid mediaanhinna langedes oli pisut ka alla selle. Kas mediaanhinna muutust võis põhjustada pakutavate korterite suuruse muutus ja kriisiennustusel pole siiski alust? Turgu mõjutavaid vektoreid on palju ja kindlat tulevikuvisiooni esitada ei ole võimalik, keegi ei ole selgeltnägija.

Maailmas leiavad aset koondamised, Eestis koondatakse, eksportturud kiratsevad, bilanssides on suured „augud“, uued koroonalained on silmapiiril, erinevate riikide valitsused kaebavad kriisimeetmete kompenseerimise vahendite otsasaamise üle, laenu võtvate valitsuste laenupiirid saavad täis, kriisidotatsioonid kuivavad kokku jne. Kas sellises kontekstis saame rääkida lõppenud kriisist või näeb olukord ikka sedamoodi välja, et tegemist on küll hetkelise tagasitulekuga, kuid hullem on alles ees. Oleme oma kinnisvaraturuga hoopis tormisilmas.

Vaata ka elamumajanduse valdkonnalehte.